设为首页加入收藏 用户名: 密码: 高级搜索:
典当知识
当前位置 > > 典当知识 > 风险防控 > 房地产典当的审当验当...信息阅读

房地产典当的审当验当法律风险管理

信息来源:微金融法律研究    浏览量:933    发布时间:2015-07-03 15:11:43

 一、审当过程中的法律风险管理

  《典当管理办法》第九条规定:“典当行应当建立、健全以下安全制度:收当、续当、赎当查验证件()制度,可疑情况报告制度”。典当行在受理出典申请的时候应当首先审查出典人的证照,凡个人典当的(自然人),在客户具有完全民事行为能力的前提下,查验客户本人的有效身份证件(居民身份证)及当物的来源和相关的证明材料;单位典当(法人资格)的要查验单位的有效证明、法人代表人或负责人签署的授权委托证明、经办人的居民身份证;委托他人典当的,要查验典当委托书、委托人和被委托人的有效居民身份证。

  【法律风险】

  出典人证照如果造假,典物的物权可能存在瑕疵。虽然在房地产典当这一领域出现出典人不是房屋有权处分人的可能性很小,但是,这样的法律风险也需要注意。

  【风险控制】

  对于证照造假应当按照如下步骤控制风险:1、查验身份证是否真实,是否伪造或变造;2、查验客户本人与证件是否相符,必须认真核对客户的相貌、年龄和相关体征等;3、必要时,要履行程序手续,交纳规定费用,上网查询相关客户身份证的详细资料,以确保业务的万无一失。

  二、验当过程中的法律风险管理

  典当行在接受出典人申请后,对当物的检验是极其重要的环节,这也是很多风险产生的根源所在。验当过程中需要对出典人提供的资料进行全面的风险分析,房地产涉及的金额较大,典当行对出典人所需要提交的材料更是需要逐一审核,以免出典不可控制的风险,给典当行造成巨大的损失。

  ()个人客户提供材料的法律风险管理

  1、房屋所有权证、土地使用权证的真伪

  根据《房产登记办法》办法第43条之规定,“申请抵押权登记,应当提交下列文件:()房屋所有权证书或房地产权证书”。房屋最重要的就是双证,两证缺一不可,同时也是办理典当抵押登记的重要文件,没有房地产权证书将导致抵押登记无法实现,典当交易也无法达成。

  【法律风险】

  出典人使用伪造的房产证与典当行进行交易。这样的情况在现实的当中出现的概率是很低的,因为在办理房产抵押的是登记部门可以查出房产证的真假。

  【风险控制】

  虽然在现实中,房屋登记机构会帮助典当行验证房屋所有权证书的真伪,但是典当行在受理之前也应当做好事前的审核。

  2、多人共有房屋产权

  建设部《城市房地产抵押管理办法》第19条规定:“以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意”。建设部没有对房屋的共有进行细分,到底是按份共有还是共同共有,虽然法律上支持按份共有人可以将自己所占份额进行抵押,但是考虑房屋的特殊性,避免因按份共有的抵押引起更复杂的纠纷,就直接规定无论是按份共有和共同共有的房屋的抵押登记都要经过其他共有人的书面同意。

  【法律风险】

  (1)未经其他共有人同意,盗用其他共有人的签章,与典当行进行房地产抵押登记,典当行如果没有做好预防,将来绝当的情形出现时,再处理房屋上存在的共有物权的问题,很有可能损害典当行自身的利益。

  (2)“隐形”共有人的问题,比如房屋是夫妻共有的,但在之前房产证上一直登记一方的名字。在这种情况下,法律认为如果一方不能举证房屋确属于个人所有,就应当认定是夫妻共同共有,这将会给典当行未来实现债权造成影响。

  【风险控制】

  针对上述风险,身为典当行的管理人员应当做好如下风险防范措施:

  (1)必须详细询问出典人家庭成员并要求出具户口簿,有共有人存在的必须要求其他共有人出据书面同意意见,并要求提供其他共有人身份证件和有效的联系方式和地址。

  (2)对出典人的婚姻情况进行了解,已婚的必须携带结婚证明,离婚的必须有离婚证明,单身的需要有单身证明。已婚的应当要求另一方也要到场,确实无法到场的,典当行应当尽可能与另一方取得联系,或拜访或视频会见。

  ()单位客户提供材料的法律风险管理

  1、单位的性质、资质

  根据《担保法》第三十七条之规定,“下列财产不得抵押:()学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”。从本法条可以发现,一些具有公益性质的单位的房产属于特定的设施,是不能够被用于抵押的。

  单位的房产进行抵押时,单位的资质应当合格;单位资质不合格的,其典当的房产的权属就会存在瑕疵,瑕疵的存在就是典当行将来承担风险的所在,必须要在抵押登记之前进行法律风险控制。

  【法律风险】

  (1)属于《担保法》中规定的不能进行抵押的情形,单位性质不符合规定。

  (2)单位未取得相应的资质,单位的状态属于悬而未决的状态。

  【风险控制】

  典当行在受理单位房产典当申请的时候,应当对单位的性质做询问和调查。同时要求出典单位提供经过年审的营业执照副本、未过期的组织机构代码证、法人代表身份证、公司章程、财务报表、授权代理人身份证、法人代表授权委托书等材料,认真审核,确认单位的性质和资质不存在问题。

  2、关于同样抵押担保的决议

  根据《公司法》第三十七条之规定,“有限责任公司股东会由全体股东组成。股东会是公司的权力机构,依照本法行使职权”。有限责任公司对房产进行典当时应当取得股东会的同意,没有股东会同意的担保决议,有限责任公司任何人无权处分公司的房产。《公司法》第四十七条规定了有限责任公司董事会行使的职权,董事会对股东会负责,可以根据公司规章作出担保决议。根据《公司法》对股份有限公司的规定,股东大会或董事会亦应当为房产典当出具担保决议。未能取得决议的或者决议存在瑕疵的时候,典当行将要为此承担风险。

  【法律风险】

  出典人未提供同意房产抵押的决议或者决议的伪造

  【风险控制】

  对于单位进行房产典当的,应当要求其提供相关的单位决议。

  受理申请时,典当行应当对其企业的章程进行仔细阅读,了解相关决议形成的方式和过程,并根据章程要求出典代理人出具单位的相关联系方式,尽量做好及时电话访问和实地访问,确认公司是否做出过此决议。

  ()当前调查

  根据《典当管理办法》第十七条之规定,“申请设立典当行,应当具备下列条件:()有熟悉典当业务的经营管理人员及鉴定评估人员”。第三十六条规定:“当物的估价金额及当金数额应当由双方协商确定。房地产的当金数额经协商不能达成一致的,双方可以委托有资质的房地产价格评估机构进行评估,估价金额可以作为确定当金数额的参考”。典当行确定典金很大程度取决于对房地产价值的评估,这就需要典当行做好当前调查,主要的任务是做到实地调查,对房屋的概况进行了解,做好评估工作。

  【法律风险】

  房产评估价值高于实际价值,造成典金的过高。

  【风险控制】

  典当行应当配备有相应的评估人员,如果确有必要,可以请外面的专业评估机构进行实地考察,作出正确的评估,作为当金的参考标准。

澳门永利网址多少协会动态澳门永利网址多少政策法规典当知识绝当商城澳门永利网址论坛网站地图

江西省南昌市福州路307号智通广场6号楼B座3楼

技术支持:    

澳门永利赌场的扑克厅版权所有  联系电话:0791-86258939  赣ICP备13001738号